Ch
16.05.2006, 23:25
НУВОРИШСКОЕ ШОССЕ И ДРУГИЕ
ИНВЕСТОР, ПОКУПАЮЩИЙ ДОМА В СТРОЯЩИХСЯ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКАХ ПОДМОСКОВЬЯ, ЗА ДВА ГОДА МОЖЕТ УДВОИТЬ ВЛОЖЕННЫЕ СРЕДСТВА. ДЛЯ ЭТОГО ЕМУ НУЖНО РАЗБИРАТЬСЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ, АРХИТЕКТУРЕ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ, А ТАКЖЕ ИМЕТЬ КРЕПКИЕ НЕРВЫ И ХОРОШУЮ ФАНТАЗИЮ
Строительство коттеджных поселков в Подмосковье последние лет пять переживает настоящий бум. Одновременно возводится более 170 поселков, общий объем рынка составляет 5-7 млрд долларов. И при этом рынок, можно сказать, находится в младенческом состоянии: в странах Европы и США процесс субурбанизации — освоения пространства вокруг крупных городов и переселения жителей в пригороды — активно идет уже не менее полувека. Рынок развивающийся, но инвесторов «заводят» не перспективы, а быстрый рост цен.
Я знаю, город будет
Одна из главных историй успеха — поселки на Новорижском шоссе. «В ´Павлово´ стоимость коттеджа выросла с августа 2004 года с 550 тысяч долларов до 2,5 миллионов, — говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. — А, например, в поселке ´Резиденции Бенилюкс´ чуть больше чем за год стоимость лесных участков выросла с 30 тысяч долларов за сотку до 70 тысяч». Впрочем, растут цены почти везде, а не только на Новой Риге. К примеру, в поселке Лесная Купавна по Горьковскому шоссе цены за 9 месяцев 2005 года выросли на 30%.
Инвесторы обычно входят в проект либо на начальной стадии, когда нет даже документов, но цены минимальны, либо когда уже ведется строительство, прокладываются коммуникации — в этом случае риски несколько меньше. В среднем 10-15% покупок в коттеджных поселках делается с инвестиционными целями, в наиболее удачных поселках это число может быть утроено. Инвестор, входящий в проект на самой ранней стадии, должен быть одарен не только железными нервами (риски в этот момент максимальны), но и изрядной фантазией. С трудом подъезжая по проселочной дороге к еще не огороженному забором участку поля, он должен постараться представить будущий поселок-сад. С красивыми домами, теннисными кортами, общественным центром. Представить и поверить в то, что так и будет.
Продавать коттедж выгоднее после окончания строительства поселка, когда тот уже приобрел товарный вид. Впрочем, ждать полного окончания строительства придется не менее двух-трех лет. Минимальная рентабельность, на которую рассчитывают инвесторы, — 20-25% годовых. С учетом роста цен в последние годы рентабельность некоторых проектов составила 70-100% за два года.
Прибыль инвестора строящегося коттеджного поселка можно разделить на две части. Первая — за счет общего роста цен. «В 2005 году по Новорижскому, Калужскому и Минскому направлениям стоимость коттеджей увеличилась в среднем на 30-40 процентов. А по Рублевке рост составил ´всего´ 20 процентов — это связано с тем, что в 2004 году цены практически достигли пика покупательной способности», — говорит Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости компании TWEED. Вторая часть прибыли обусловлена созданием коттеджного поселка как продукта: понятно, что коттедж в готовом поселке стоит значительно дороже суммы стоимости земли и строительства.
Впрочем, премия за вложения на ранней стадии зависит от стратегии застройщика. «Чаще всего застройщик поднимает цены в соответствии с бизнес-планом, к примеру, на 7-10 процентов раз в квартал. Или же привязывает рост стоимости к темпам продаж: например, после продажи каждых четырех домов идет повышение цены на 3-5 процентов», — говорит Елена Новомлинская, руководитель отдела департамента продаж управления загородной недвижимости компании «Миэль-не:)движимость». Заметим, что не всегда повышение цены говорит об успешности проекта и высоких продажах: есть поселки, где застройщики регулярно поднимают цены при проблемах с реализацией, стремясь создать ажиотаж и не показать истинного положения дел.
Минимальная цена «входного билета» на рынок коттеджного строительства — 120 тыс. долларов. Столько будет стоить небольшой дом в строящемся поселке экономкласса, расположенный либо далеко от города, либо в непрестижном месте. «Минимальная цена коттеджа бизнес-класса (средние бюджеты — 400-800 тысяч долларов) составляет 300 тысяч долларов, а за вход на рынок дорогих коттеджей придется заплатить свыше миллиона», — считает Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty.
Есть два варианта вхождения в проект строительства коттеджного поселка. Первый — договор купли-продажи участка с заключением договора подряда с компанией-застройщиком. Второй — договор инвестирования, по которому земельный участок и дом переходят в собственность инвестора после сдачи дома госкомиссии. Первый вариант предпочтительнее для частного инвестора из-за меньших рисков, но на практике застройщик не всегда может его реализовать.
Кроме покупки коттеджа на стадии строительства есть и другая стратегия для частных инвесторов. «Частные лица могут войти своим капиталом в инвестиционный пул какого-либо проекта, стать содевелопером, — говорит Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House. Для этого необходимо располагать свободной суммой в два-три миллиона долларов или иметь возможность получить эти деньги по приемлемой ставке. В таком варианте необходимо будет плотно участвовать в реализации проекта — выбирать земельный участок, разрабатывать концепцию поселка и так далее. При благоприятном исходе рентабельность таких проектов может выходить за 100 процентов».
Заметим, что инвестиционные возможности на коттеджном рынке выше, чем на рынке городских новостроек. В городе — падение объемов строительства, резкий рост цен и усиливающаяся монополизация рынка. В такой ситуации хороших инвестиционных вариантов от городских застройщиков ждать не приходится. Высокая конкуренция между поселками открывает перед инвесторами дополнительные возможности: загородные застройщики куда более сговорчивы и легче идут на скидки покупателям.
Без брендов, но и без пирамид
Коттеджный рынок имеет ряд особенностей, о которых следует знать частному инвестору. Первая — большинство коттеджных поселков (по оценкам экспертов, до 80%) строится без полного пакета документов. Чаще всего «не хватает» утвержденного генерального плана участка и разрешения на строительство. Наиболее нетерпеливые застройщики начинают возводить дома без технических условий на подведение коммуникации или, в исключительных случаях, не закончив процедуру изменения целевого назначения земли, необходимого для строительства. Так что если на поле масса техники и уже построены дома, то это еще ничего не значит. Опытные люди при принятии решений полагаются на репутацию компании, занимающейся «бумажными» вопросами. Обычный покупатель вряд ли способен разобраться в проблеме и вынужден просто верить застройщику, что «процесс идет и все будет хорошо».
Вторая особенность — по сравнению с городскими новостройками на коттеджном рынке значительно меньше застройщиков-брендов, уже осуществивших ряд успешных проектов. Отчасти это происходит из-за молодости рынка, отчасти из-за длительных сроков реализации проектов. То есть покупателю обычно приходиться иметь дело с молодым застройщиком, о котором почти ничего неизвестно. Наиболее открытым и прозрачным девелопером, наверное, можно считать дочку «Интерроса» — «Открытые инвестиции». Наиболее известными игроками, имеющими завершенные проекты, являются «Инком» (поселки «Шервуд», «Риверсайд», «Берендеевка», «Новорижский», «Лазурный берег», «Уборы», «Гринфилд»), «Северо-Запад» («Никольская слобода», «Истра кантри клаб», «Нахабино Кантри Клаб») и «Миэль» («Ромашково», «Барвиха-2», «Барвиха Клаб», Monakovo).
Третье — коттеджи, в отличие от дешевых городских квартир, не очень ликвидны. Средний срок экспозиции загородных домов эксперты оценивают в четыре-шесть месяцев, дорогие дома могут ждать своего покупателя и более года. С учетом длительного срока строительства поселков (два-три года) минимальный срок инвестирования средств для частного инвестора составляет не менее года, а часто и совпадает со сроком строительства поселка.
Ну и, наконец, четвертое — при наличии ряда специфических рисков коттеджному рынку не присущ феномен пирамид. В целом по сравнению с новостройками Москвы и областных городов проблемы «обманутых дольщиков» здесь практически нет. «Создатели финансовых пирамид, к счастью, не занимались строительством коттеджей. Им это было неинтересно: здесь длинные проекты и нет такого большого количества продаж, как в городских новостройках. К тому же чаще всего покупатели платят в рассрочку, что также снижает интерес ´пирамидальщиков´», — говорит Олег Маринин, президент компании ´Парк групп´. — Случаи значительной задержки сроков строительства обычно связаны не со злым умыслом застройщиков, а с ошибками в финансовом планировании, когда в какой-то момент образуется кассовый разрыв из-за недостаточного притока покупателей. В таких случаях проект часто переходит в руки кредиторов, что для инвесторов оборачивается потерей времени".
Что покупать
На растущем рынке значимость инвестиционных решений падает — все равно все дорожает. Но несколько акцентов расставить имеет смысл.
Новая Рига. Самое дорогое (после Рублевки, конечно) и раскрученное шоссе. Цены, скорее всего, будут расти, но вряд ли такими же темпами, что и раньше. Трудно представить, что коттедж на 20-25 сотках в поле, как в «Павлово», может стоить дороже виллы на Лазурном берегу. Все-таки земли у нас гораздо больше. К тому же на этом направлении самая большая конкуренция — более ста поселков. И хотя есть мнение, что Новая Рига перегрета, что это большой мыльный пузырь, который вскоре лопнет, такое мнение не разделяется большинством экспертов и считается маргинальным.
Точки роста. Безусловно, весьма перспективно Киевское шоссе: после расширения и реконструкции автомобильной дороги оно станет самым современным в Подмосковье. Ярославское шоссе известно прекрасной природой (сосновые боры, водохранилища), но имеет весьма низкую ценность из-за плохой транспортной доступности, однако уже начатое строительство развязки в Королеве частично решит проблему, что должно сказаться и на ценах. Интересны поселки, расположенные в лесных массивах, — это ограниченный ресурс, такой земли выделяется под строительство очень мало. Несомненный бум переживает сегмент поселков у «большой воды», на водохранилищах.
Таунхаусы. Спор о приживаемости таунхасов на российской почве, похоже, близок к разрешению — в последний год спрос на такое жилье резко увеличился. Еще недавно покупатели сомневались: «Зачем мне таунхаус? За такие деньги я лучше поищу настоящий коттедж». Сегодня настроения изменились и все чаще можно услышать: «У нас девять месяцев зима или слякоть. К тому же частный дом — это большая обуза, постоянно надо что-то ремонтировать и доделывать». Покупатели все чаще рассматривают таунхаусы рядом с Москвой как реальную альтернативу городскому жилью — чистый воздух и дешевле. Застройщики начинают ценить этот вид недвижимости за более короткие сроки строительства и экономичность.
Архитектура и концепция поселка становятся одними из основополагающих факторов успеха проекта. Предпочтения покупателей достаточно быстро меняются. Сейчас в моде шале без излишних декоративных элементов с фасадами, где использованы натуральный камень и дерево. И наоборот, любителей стиля дворянских усадеб с лепниной и колоннами сейчас не много. Поселок с неудачными концептуальными решениями (размеры участков и домов, инфраструктура досуга, архитектурные решения) даже при отличном качестве строительства, незапятнанной репутации застройщика и хороших ценах может испытывать проблемы с реализацией.
Дальняя земля. Одна из самых новых и модных тем. Именно в последний год за 60-м километром начато строительство сразу нескольких поселков современного типа. Ни одного реализованного проекта еще нет, поэтому оценить перспективы этого сегмента трудно. Если покупатели примут новый продукт, можно не сомневаться, что девелоперы получат большие прибыли: на дешевой «дальней» земле возводятся весьма дорогие дома. А вот для инвестиций этот сегмент вряд ли подойдет — земли в дальнем Подмосковье много, и в случае успеха первых проектов можно ожидать появления значительного количества клонов с более низкими ценами.
ИНВЕСТОР, ПОКУПАЮЩИЙ ДОМА В СТРОЯЩИХСЯ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКАХ ПОДМОСКОВЬЯ, ЗА ДВА ГОДА МОЖЕТ УДВОИТЬ ВЛОЖЕННЫЕ СРЕДСТВА. ДЛЯ ЭТОГО ЕМУ НУЖНО РАЗБИРАТЬСЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ, АРХИТЕКТУРЕ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ, А ТАКЖЕ ИМЕТЬ КРЕПКИЕ НЕРВЫ И ХОРОШУЮ ФАНТАЗИЮ
Строительство коттеджных поселков в Подмосковье последние лет пять переживает настоящий бум. Одновременно возводится более 170 поселков, общий объем рынка составляет 5-7 млрд долларов. И при этом рынок, можно сказать, находится в младенческом состоянии: в странах Европы и США процесс субурбанизации — освоения пространства вокруг крупных городов и переселения жителей в пригороды — активно идет уже не менее полувека. Рынок развивающийся, но инвесторов «заводят» не перспективы, а быстрый рост цен.
Я знаю, город будет
Одна из главных историй успеха — поселки на Новорижском шоссе. «В ´Павлово´ стоимость коттеджа выросла с августа 2004 года с 550 тысяч долларов до 2,5 миллионов, — говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. — А, например, в поселке ´Резиденции Бенилюкс´ чуть больше чем за год стоимость лесных участков выросла с 30 тысяч долларов за сотку до 70 тысяч». Впрочем, растут цены почти везде, а не только на Новой Риге. К примеру, в поселке Лесная Купавна по Горьковскому шоссе цены за 9 месяцев 2005 года выросли на 30%.
Инвесторы обычно входят в проект либо на начальной стадии, когда нет даже документов, но цены минимальны, либо когда уже ведется строительство, прокладываются коммуникации — в этом случае риски несколько меньше. В среднем 10-15% покупок в коттеджных поселках делается с инвестиционными целями, в наиболее удачных поселках это число может быть утроено. Инвестор, входящий в проект на самой ранней стадии, должен быть одарен не только железными нервами (риски в этот момент максимальны), но и изрядной фантазией. С трудом подъезжая по проселочной дороге к еще не огороженному забором участку поля, он должен постараться представить будущий поселок-сад. С красивыми домами, теннисными кортами, общественным центром. Представить и поверить в то, что так и будет.
Продавать коттедж выгоднее после окончания строительства поселка, когда тот уже приобрел товарный вид. Впрочем, ждать полного окончания строительства придется не менее двух-трех лет. Минимальная рентабельность, на которую рассчитывают инвесторы, — 20-25% годовых. С учетом роста цен в последние годы рентабельность некоторых проектов составила 70-100% за два года.
Прибыль инвестора строящегося коттеджного поселка можно разделить на две части. Первая — за счет общего роста цен. «В 2005 году по Новорижскому, Калужскому и Минскому направлениям стоимость коттеджей увеличилась в среднем на 30-40 процентов. А по Рублевке рост составил ´всего´ 20 процентов — это связано с тем, что в 2004 году цены практически достигли пика покупательной способности», — говорит Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости компании TWEED. Вторая часть прибыли обусловлена созданием коттеджного поселка как продукта: понятно, что коттедж в готовом поселке стоит значительно дороже суммы стоимости земли и строительства.
Впрочем, премия за вложения на ранней стадии зависит от стратегии застройщика. «Чаще всего застройщик поднимает цены в соответствии с бизнес-планом, к примеру, на 7-10 процентов раз в квартал. Или же привязывает рост стоимости к темпам продаж: например, после продажи каждых четырех домов идет повышение цены на 3-5 процентов», — говорит Елена Новомлинская, руководитель отдела департамента продаж управления загородной недвижимости компании «Миэль-не:)движимость». Заметим, что не всегда повышение цены говорит об успешности проекта и высоких продажах: есть поселки, где застройщики регулярно поднимают цены при проблемах с реализацией, стремясь создать ажиотаж и не показать истинного положения дел.
Минимальная цена «входного билета» на рынок коттеджного строительства — 120 тыс. долларов. Столько будет стоить небольшой дом в строящемся поселке экономкласса, расположенный либо далеко от города, либо в непрестижном месте. «Минимальная цена коттеджа бизнес-класса (средние бюджеты — 400-800 тысяч долларов) составляет 300 тысяч долларов, а за вход на рынок дорогих коттеджей придется заплатить свыше миллиона», — считает Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty.
Есть два варианта вхождения в проект строительства коттеджного поселка. Первый — договор купли-продажи участка с заключением договора подряда с компанией-застройщиком. Второй — договор инвестирования, по которому земельный участок и дом переходят в собственность инвестора после сдачи дома госкомиссии. Первый вариант предпочтительнее для частного инвестора из-за меньших рисков, но на практике застройщик не всегда может его реализовать.
Кроме покупки коттеджа на стадии строительства есть и другая стратегия для частных инвесторов. «Частные лица могут войти своим капиталом в инвестиционный пул какого-либо проекта, стать содевелопером, — говорит Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House. Для этого необходимо располагать свободной суммой в два-три миллиона долларов или иметь возможность получить эти деньги по приемлемой ставке. В таком варианте необходимо будет плотно участвовать в реализации проекта — выбирать земельный участок, разрабатывать концепцию поселка и так далее. При благоприятном исходе рентабельность таких проектов может выходить за 100 процентов».
Заметим, что инвестиционные возможности на коттеджном рынке выше, чем на рынке городских новостроек. В городе — падение объемов строительства, резкий рост цен и усиливающаяся монополизация рынка. В такой ситуации хороших инвестиционных вариантов от городских застройщиков ждать не приходится. Высокая конкуренция между поселками открывает перед инвесторами дополнительные возможности: загородные застройщики куда более сговорчивы и легче идут на скидки покупателям.
Без брендов, но и без пирамид
Коттеджный рынок имеет ряд особенностей, о которых следует знать частному инвестору. Первая — большинство коттеджных поселков (по оценкам экспертов, до 80%) строится без полного пакета документов. Чаще всего «не хватает» утвержденного генерального плана участка и разрешения на строительство. Наиболее нетерпеливые застройщики начинают возводить дома без технических условий на подведение коммуникации или, в исключительных случаях, не закончив процедуру изменения целевого назначения земли, необходимого для строительства. Так что если на поле масса техники и уже построены дома, то это еще ничего не значит. Опытные люди при принятии решений полагаются на репутацию компании, занимающейся «бумажными» вопросами. Обычный покупатель вряд ли способен разобраться в проблеме и вынужден просто верить застройщику, что «процесс идет и все будет хорошо».
Вторая особенность — по сравнению с городскими новостройками на коттеджном рынке значительно меньше застройщиков-брендов, уже осуществивших ряд успешных проектов. Отчасти это происходит из-за молодости рынка, отчасти из-за длительных сроков реализации проектов. То есть покупателю обычно приходиться иметь дело с молодым застройщиком, о котором почти ничего неизвестно. Наиболее открытым и прозрачным девелопером, наверное, можно считать дочку «Интерроса» — «Открытые инвестиции». Наиболее известными игроками, имеющими завершенные проекты, являются «Инком» (поселки «Шервуд», «Риверсайд», «Берендеевка», «Новорижский», «Лазурный берег», «Уборы», «Гринфилд»), «Северо-Запад» («Никольская слобода», «Истра кантри клаб», «Нахабино Кантри Клаб») и «Миэль» («Ромашково», «Барвиха-2», «Барвиха Клаб», Monakovo).
Третье — коттеджи, в отличие от дешевых городских квартир, не очень ликвидны. Средний срок экспозиции загородных домов эксперты оценивают в четыре-шесть месяцев, дорогие дома могут ждать своего покупателя и более года. С учетом длительного срока строительства поселков (два-три года) минимальный срок инвестирования средств для частного инвестора составляет не менее года, а часто и совпадает со сроком строительства поселка.
Ну и, наконец, четвертое — при наличии ряда специфических рисков коттеджному рынку не присущ феномен пирамид. В целом по сравнению с новостройками Москвы и областных городов проблемы «обманутых дольщиков» здесь практически нет. «Создатели финансовых пирамид, к счастью, не занимались строительством коттеджей. Им это было неинтересно: здесь длинные проекты и нет такого большого количества продаж, как в городских новостройках. К тому же чаще всего покупатели платят в рассрочку, что также снижает интерес ´пирамидальщиков´», — говорит Олег Маринин, президент компании ´Парк групп´. — Случаи значительной задержки сроков строительства обычно связаны не со злым умыслом застройщиков, а с ошибками в финансовом планировании, когда в какой-то момент образуется кассовый разрыв из-за недостаточного притока покупателей. В таких случаях проект часто переходит в руки кредиторов, что для инвесторов оборачивается потерей времени".
Что покупать
На растущем рынке значимость инвестиционных решений падает — все равно все дорожает. Но несколько акцентов расставить имеет смысл.
Новая Рига. Самое дорогое (после Рублевки, конечно) и раскрученное шоссе. Цены, скорее всего, будут расти, но вряд ли такими же темпами, что и раньше. Трудно представить, что коттедж на 20-25 сотках в поле, как в «Павлово», может стоить дороже виллы на Лазурном берегу. Все-таки земли у нас гораздо больше. К тому же на этом направлении самая большая конкуренция — более ста поселков. И хотя есть мнение, что Новая Рига перегрета, что это большой мыльный пузырь, который вскоре лопнет, такое мнение не разделяется большинством экспертов и считается маргинальным.
Точки роста. Безусловно, весьма перспективно Киевское шоссе: после расширения и реконструкции автомобильной дороги оно станет самым современным в Подмосковье. Ярославское шоссе известно прекрасной природой (сосновые боры, водохранилища), но имеет весьма низкую ценность из-за плохой транспортной доступности, однако уже начатое строительство развязки в Королеве частично решит проблему, что должно сказаться и на ценах. Интересны поселки, расположенные в лесных массивах, — это ограниченный ресурс, такой земли выделяется под строительство очень мало. Несомненный бум переживает сегмент поселков у «большой воды», на водохранилищах.
Таунхаусы. Спор о приживаемости таунхасов на российской почве, похоже, близок к разрешению — в последний год спрос на такое жилье резко увеличился. Еще недавно покупатели сомневались: «Зачем мне таунхаус? За такие деньги я лучше поищу настоящий коттедж». Сегодня настроения изменились и все чаще можно услышать: «У нас девять месяцев зима или слякоть. К тому же частный дом — это большая обуза, постоянно надо что-то ремонтировать и доделывать». Покупатели все чаще рассматривают таунхаусы рядом с Москвой как реальную альтернативу городскому жилью — чистый воздух и дешевле. Застройщики начинают ценить этот вид недвижимости за более короткие сроки строительства и экономичность.
Архитектура и концепция поселка становятся одними из основополагающих факторов успеха проекта. Предпочтения покупателей достаточно быстро меняются. Сейчас в моде шале без излишних декоративных элементов с фасадами, где использованы натуральный камень и дерево. И наоборот, любителей стиля дворянских усадеб с лепниной и колоннами сейчас не много. Поселок с неудачными концептуальными решениями (размеры участков и домов, инфраструктура досуга, архитектурные решения) даже при отличном качестве строительства, незапятнанной репутации застройщика и хороших ценах может испытывать проблемы с реализацией.
Дальняя земля. Одна из самых новых и модных тем. Именно в последний год за 60-м километром начато строительство сразу нескольких поселков современного типа. Ни одного реализованного проекта еще нет, поэтому оценить перспективы этого сегмента трудно. Если покупатели примут новый продукт, можно не сомневаться, что девелоперы получат большие прибыли: на дешевой «дальней» земле возводятся весьма дорогие дома. А вот для инвестиций этот сегмент вряд ли подойдет — земли в дальнем Подмосковье много, и в случае успеха первых проектов можно ожидать появления значительного количества клонов с более низкими ценами.