Ch
01.06.2006, 12:04
Два года без права прописки
Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке, ее покупателю приходится ждать не только завершения строительства дома, но и оформления множества документов. Порой на это уходит не один год.
Между окончанием строительства здания и оформлением права собственности на недвижимость может пройти довольно длительный промежуток времени — от 2 месяцев до 2 лет. В Москве, по словам главного юриста агентства недвижимости «Агент 002» Максима Бородыни, «почти в половине случаев этот процесс затягивается на год и более».
Как уверяют в Москомрегистрации, по установленным правилам срок регистрации права собственности на приобретенное жилье занимает 30 календарных дней. Но покупатель квартиры не может заняться оформлением права собственности на жилплощадь до тех пор, пока свое право на объект не зарегистрирует инвестор. А на это уходит порой не один месяц.
Бумажная волокита
Задержки возникают по нескольким причинам. Во-первых, зачастую в процессе строительства жилого многоквартирного дома участвует большое количество юридических и физических лиц. Это застройщики, инвесторы, органы государственной власти и местного самоуправления, а также дольщики, привлекаемые для частичного финансирования строительства. После того как дом построен и принят государственной комиссией, необходимо перевести его на баланс обслуживающей организации (ДЕЗа или управляющей компании). Для этого подписывается договор между заказчиком строительства, подрядчиком, инвестором и эксплуатирующей организацией. Кроме того, проводятся обмеры Бюро технической инвентаризации, и по их итогам производится окончательный расчет между всеми участниками строительства и определяется, кому какая доля квартир переходит. Подписываются протокол поквартирного распределения долей и акт реализации инвестиционного контракта. Очевидно, когда переплетаются интересы нескольких участников, общего согласия сторон достичь непросто.
Кроме того, чем больше участников, тем больше бумаг необходимо собрать, а это отнимает довольно много времени. «На государственную регистрацию сдаются документы, подтверждающие полномочия всех юридических лиц и их органов управления (уставы, свидетельства, протоколы об избрании руководителей, копии доверенностей на право подписания договоров) и физических лиц, участвующих в инвестиционном процессе (копии паспортов, доверенности, согласия супругов), — рассказывает руководитель юридической службы управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Николай Вопиловский. — Отсутствие либо ненадлежащая форма бумаги (истечение срока ее действия, ошибки в тексте) затягивают процедуру, так как требуется переоформление документов».
Упрощение этого процесса не за горами. Вступивший год назад в силу федеральный закон № 214 (об участии в долевом строительстве) сокращает до минимума перечень документов, необходимых для регистрации права собственности дольщика. «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру в срок, предусмотренный договором, либо в течение двух месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, — объясняет Николай Вопиловский. — А для государственной регистрации права собственности дольщика необходимы договор долевого участия, передаточный акт, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Процедура должна завершиться в течение месяца с момента подачи документов». Правда, на практике упрощенная схема пока почти не реализуется, так как лишь единицы застройщиков работают по новому закону.
Камни преткновения
«Основные причины задержек — проблемы со сбором документов на объект строительства — они могут быть просрочены или не до конца оформлены», — утверждает Максим Бородыня. Так, например, в Подмосковье достаточно много домов, которые строятся на земельных участках, купленных застройщиком в середине 90-х годов, когда не было четко прописанной процедуры приобретения земли в собственность. «В результате выясняется — документы оформлены ненадлежащим образом и застройщик не может получить от администрации района разрешение на строительство, — комментирует юрисконсульт «Велес Лекс» Юлия Комиссарова. — Я знаю не один пример, когда здание уже возводится, хотя разрешения на строительство так и нет. Бывают случаи — дом давно построен и сдан госкомиссии, но документы на него не получены, адрес не присвоен. И люди там живут на птичьих правах, на основании договоров инвестирования или предварительных договоров купли-продажи». Кроме того, при сборе документов девелопер подчас встречает много подводных камней. Как рассказала Юлия Комиссарова, например, новый дом на Пролетарском проспекте сдан госкомиссии как законченный объект в сентябре 2004 года. Но до сих пор акт реализации инвестиционного контракта не подписан, нет протокола разграничения площадей — иными словами, дома на бумаге как бы не существует. Аналогичная ситуация в доме на проспекте Вернадского, построенного весной 2004 года. В Красногорском районе Подмосковья местной администрации и застройщику не удалось договориться о распределении квартир. По рекомендации «сверху» органы пожарного надзора «внимательно проверили» безопасность здания, в результате чего появился отчет о недостатках на 40 страницах, доказывающий невозможность принять здание в эксплуатацию. Подспудная причина таких проволочек, о которой неформально говорят все участники, — споры из-за той доли, которую должны получить местные власти. «Готовый объект порой отличается по фактической площади от запланированного, — поясняет руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко. — В этом случае требуется перерасчет долей и перевод их в натуральные площади, из которых город, естественно, пытается забрать наиболее привлекательные». Задержки в регистрации связаны и с более придирчивой в последнее время работой Федеральной регистрационной службы (ФРС). Как уверяет Юрий Борисенко, сотрудники ФРС иногда отказывают в регистрации объектов даже если те приняты в эксплуатацию, например из-за нарушения сроков строительства, несоответствия фактических площадей разрешенным. Об «усилении внимания» со стороны государственных органов, проверяющих качество строительства, говорит Юлия Комиссарова, которая объясняет это обрушением зданий «Трансвааль-парка» и Басманного рынка, а также серией скандалов с обманутыми дольщиками.
Бесправен, но обязан
Впрочем, для инвестора задержка с регистрацией права собственности не так критична, как для покупателей жилья. Они могут заселиться в построенный дом и жить фактически в своей квартире, но прописаться в ней не имеют права до получения свидетельства о собственности. Правда, у жильцов есть возможность обратиться в суд с иском о регистрации по месту жительства, и, как уверяет Николай Вопиловский, «были случаи принятия решений в пользу истца».
Между тем продать такую квартиру возможно — путем переоформления договора переуступки прав собственности (соинвестирования, долевого участия). «Но только в том случае, если в первоначальном договоре предусматривается такая возможность с согласия инвестора или застройщика. И при условии, что дом не начал оформление квартир в собственность», — предупреждает Максим Бородыня.
Расходы по содержанию жилья должен нести собственник, то есть по факту — застройщик. Однако, по словам Юрия Борисенко, как правило, в договорах с дольщиками предусматривается, что покупатели должны оплачивать коммунальные услуги с момента ввода квартиры в эксплуатацию и передачи ключей. Поэтому обычно все траты ложатся на жильцов даже если они по закону еще не собственники.
Есть еще одна проблема. В большинстве банков ставки по кредитам, выдаваемым на покупку жилья в строящихся домах, до оформления права собственности на 1-2% выше, чем на вторичном рынке. После того как квартира зарегистрирована, проценты понижаются. Естественно, затягивание процесса передачи жилья в собственность довольно ощутимо ударяет по карману заемщика. Единственное, что можно посоветовать человеку в такой ситуации, — либо заранее просчитывать свои возможности, либо набраться терпения. Ведь, кредитуя первичный рынок, банки сильно рискуют, так как ссуды выдаются фактически без обеспечения. «Право требования на объект — вещь довольно размытая и условная. Это выглядит как лотерея: достроится ли объект — неизвестно», — поясняет Максим Бородыня.
Начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов утверждает: кредиторы еще меньше заемщиков заинтересованы в затягивании процесса оформления собственности. «Когда финансовый институт вкладывает средства в строительство многоквартирного дома, велики риски и банка, и дольщика, — поясняет он. — Нам важно, чтобы квартира как можно быстрее стала полноценным предметом сделок и залогом». Для банка, который собирается выпускать ипотечные облигации, задержки с оформлением права собственности могут вызвать серьезные неудобства. «Из-за этого нельзя надлежащим образом оформить закладную и включить ее в пул секьюритизируемых кредитов (чтобы потом их продать и получить средства для выдачи новых займов. — «Ф.»)», — комментирует заместитель директора ипотечного департамента банка «КИТ Финанс» Дмитрий Булычев. Впрочем, некоторые кредиторы утверждают: затягивание сроков по регистрации квартиры для их заемщиков проблемой не является. «Наши застройщики-партнеры стараются соблюдать сроки оформления квартир в собственность, — утверждает председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. — Задержка может произойти в том случае, если возникают проблемы во взаиморасчетах между юридическими лицами — инвесторами и соинвесторами объекта. Но такие случаи все-таки являются скорее исключением».
Плата за собственность
Обычно застройщик при заключении договора инвестирования с потребителем одновременно заключает договор на оказание услуг по регистрации права собственности и берет за эти услуги около 1,5-2% от рыночной стоимости квартиры. Стоимость оформления может варьироваться в зависимости от местоположения дома и от ценовой категории жилья. Иногда она включает в себя оплату госпошлин и обязательных коммунальных платежей, иногда нет. При самостоятельном оформлении в собственность квартиры в новостройке покупатель оплачивает коммунальные услуги за несколько месяцев вперед, исходя из средних ставок по городу. Кроме того, потребуется оплатить госпошлину, услуги по оформлению и выдачу документов в БТИ и у нотариуса.
журнал "Финанс" (http://www.finansmag.ru/)
Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке, ее покупателю приходится ждать не только завершения строительства дома, но и оформления множества документов. Порой на это уходит не один год.
Между окончанием строительства здания и оформлением права собственности на недвижимость может пройти довольно длительный промежуток времени — от 2 месяцев до 2 лет. В Москве, по словам главного юриста агентства недвижимости «Агент 002» Максима Бородыни, «почти в половине случаев этот процесс затягивается на год и более».
Как уверяют в Москомрегистрации, по установленным правилам срок регистрации права собственности на приобретенное жилье занимает 30 календарных дней. Но покупатель квартиры не может заняться оформлением права собственности на жилплощадь до тех пор, пока свое право на объект не зарегистрирует инвестор. А на это уходит порой не один месяц.
Бумажная волокита
Задержки возникают по нескольким причинам. Во-первых, зачастую в процессе строительства жилого многоквартирного дома участвует большое количество юридических и физических лиц. Это застройщики, инвесторы, органы государственной власти и местного самоуправления, а также дольщики, привлекаемые для частичного финансирования строительства. После того как дом построен и принят государственной комиссией, необходимо перевести его на баланс обслуживающей организации (ДЕЗа или управляющей компании). Для этого подписывается договор между заказчиком строительства, подрядчиком, инвестором и эксплуатирующей организацией. Кроме того, проводятся обмеры Бюро технической инвентаризации, и по их итогам производится окончательный расчет между всеми участниками строительства и определяется, кому какая доля квартир переходит. Подписываются протокол поквартирного распределения долей и акт реализации инвестиционного контракта. Очевидно, когда переплетаются интересы нескольких участников, общего согласия сторон достичь непросто.
Кроме того, чем больше участников, тем больше бумаг необходимо собрать, а это отнимает довольно много времени. «На государственную регистрацию сдаются документы, подтверждающие полномочия всех юридических лиц и их органов управления (уставы, свидетельства, протоколы об избрании руководителей, копии доверенностей на право подписания договоров) и физических лиц, участвующих в инвестиционном процессе (копии паспортов, доверенности, согласия супругов), — рассказывает руководитель юридической службы управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Николай Вопиловский. — Отсутствие либо ненадлежащая форма бумаги (истечение срока ее действия, ошибки в тексте) затягивают процедуру, так как требуется переоформление документов».
Упрощение этого процесса не за горами. Вступивший год назад в силу федеральный закон № 214 (об участии в долевом строительстве) сокращает до минимума перечень документов, необходимых для регистрации права собственности дольщика. «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру в срок, предусмотренный договором, либо в течение двух месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, — объясняет Николай Вопиловский. — А для государственной регистрации права собственности дольщика необходимы договор долевого участия, передаточный акт, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Процедура должна завершиться в течение месяца с момента подачи документов». Правда, на практике упрощенная схема пока почти не реализуется, так как лишь единицы застройщиков работают по новому закону.
Камни преткновения
«Основные причины задержек — проблемы со сбором документов на объект строительства — они могут быть просрочены или не до конца оформлены», — утверждает Максим Бородыня. Так, например, в Подмосковье достаточно много домов, которые строятся на земельных участках, купленных застройщиком в середине 90-х годов, когда не было четко прописанной процедуры приобретения земли в собственность. «В результате выясняется — документы оформлены ненадлежащим образом и застройщик не может получить от администрации района разрешение на строительство, — комментирует юрисконсульт «Велес Лекс» Юлия Комиссарова. — Я знаю не один пример, когда здание уже возводится, хотя разрешения на строительство так и нет. Бывают случаи — дом давно построен и сдан госкомиссии, но документы на него не получены, адрес не присвоен. И люди там живут на птичьих правах, на основании договоров инвестирования или предварительных договоров купли-продажи». Кроме того, при сборе документов девелопер подчас встречает много подводных камней. Как рассказала Юлия Комиссарова, например, новый дом на Пролетарском проспекте сдан госкомиссии как законченный объект в сентябре 2004 года. Но до сих пор акт реализации инвестиционного контракта не подписан, нет протокола разграничения площадей — иными словами, дома на бумаге как бы не существует. Аналогичная ситуация в доме на проспекте Вернадского, построенного весной 2004 года. В Красногорском районе Подмосковья местной администрации и застройщику не удалось договориться о распределении квартир. По рекомендации «сверху» органы пожарного надзора «внимательно проверили» безопасность здания, в результате чего появился отчет о недостатках на 40 страницах, доказывающий невозможность принять здание в эксплуатацию. Подспудная причина таких проволочек, о которой неформально говорят все участники, — споры из-за той доли, которую должны получить местные власти. «Готовый объект порой отличается по фактической площади от запланированного, — поясняет руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко. — В этом случае требуется перерасчет долей и перевод их в натуральные площади, из которых город, естественно, пытается забрать наиболее привлекательные». Задержки в регистрации связаны и с более придирчивой в последнее время работой Федеральной регистрационной службы (ФРС). Как уверяет Юрий Борисенко, сотрудники ФРС иногда отказывают в регистрации объектов даже если те приняты в эксплуатацию, например из-за нарушения сроков строительства, несоответствия фактических площадей разрешенным. Об «усилении внимания» со стороны государственных органов, проверяющих качество строительства, говорит Юлия Комиссарова, которая объясняет это обрушением зданий «Трансвааль-парка» и Басманного рынка, а также серией скандалов с обманутыми дольщиками.
Бесправен, но обязан
Впрочем, для инвестора задержка с регистрацией права собственности не так критична, как для покупателей жилья. Они могут заселиться в построенный дом и жить фактически в своей квартире, но прописаться в ней не имеют права до получения свидетельства о собственности. Правда, у жильцов есть возможность обратиться в суд с иском о регистрации по месту жительства, и, как уверяет Николай Вопиловский, «были случаи принятия решений в пользу истца».
Между тем продать такую квартиру возможно — путем переоформления договора переуступки прав собственности (соинвестирования, долевого участия). «Но только в том случае, если в первоначальном договоре предусматривается такая возможность с согласия инвестора или застройщика. И при условии, что дом не начал оформление квартир в собственность», — предупреждает Максим Бородыня.
Расходы по содержанию жилья должен нести собственник, то есть по факту — застройщик. Однако, по словам Юрия Борисенко, как правило, в договорах с дольщиками предусматривается, что покупатели должны оплачивать коммунальные услуги с момента ввода квартиры в эксплуатацию и передачи ключей. Поэтому обычно все траты ложатся на жильцов даже если они по закону еще не собственники.
Есть еще одна проблема. В большинстве банков ставки по кредитам, выдаваемым на покупку жилья в строящихся домах, до оформления права собственности на 1-2% выше, чем на вторичном рынке. После того как квартира зарегистрирована, проценты понижаются. Естественно, затягивание процесса передачи жилья в собственность довольно ощутимо ударяет по карману заемщика. Единственное, что можно посоветовать человеку в такой ситуации, — либо заранее просчитывать свои возможности, либо набраться терпения. Ведь, кредитуя первичный рынок, банки сильно рискуют, так как ссуды выдаются фактически без обеспечения. «Право требования на объект — вещь довольно размытая и условная. Это выглядит как лотерея: достроится ли объект — неизвестно», — поясняет Максим Бородыня.
Начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов утверждает: кредиторы еще меньше заемщиков заинтересованы в затягивании процесса оформления собственности. «Когда финансовый институт вкладывает средства в строительство многоквартирного дома, велики риски и банка, и дольщика, — поясняет он. — Нам важно, чтобы квартира как можно быстрее стала полноценным предметом сделок и залогом». Для банка, который собирается выпускать ипотечные облигации, задержки с оформлением права собственности могут вызвать серьезные неудобства. «Из-за этого нельзя надлежащим образом оформить закладную и включить ее в пул секьюритизируемых кредитов (чтобы потом их продать и получить средства для выдачи новых займов. — «Ф.»)», — комментирует заместитель директора ипотечного департамента банка «КИТ Финанс» Дмитрий Булычев. Впрочем, некоторые кредиторы утверждают: затягивание сроков по регистрации квартиры для их заемщиков проблемой не является. «Наши застройщики-партнеры стараются соблюдать сроки оформления квартир в собственность, — утверждает председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. — Задержка может произойти в том случае, если возникают проблемы во взаиморасчетах между юридическими лицами — инвесторами и соинвесторами объекта. Но такие случаи все-таки являются скорее исключением».
Плата за собственность
Обычно застройщик при заключении договора инвестирования с потребителем одновременно заключает договор на оказание услуг по регистрации права собственности и берет за эти услуги около 1,5-2% от рыночной стоимости квартиры. Стоимость оформления может варьироваться в зависимости от местоположения дома и от ценовой категории жилья. Иногда она включает в себя оплату госпошлин и обязательных коммунальных платежей, иногда нет. При самостоятельном оформлении в собственность квартиры в новостройке покупатель оплачивает коммунальные услуги за несколько месяцев вперед, исходя из средних ставок по городу. Кроме того, потребуется оплатить госпошлину, услуги по оформлению и выдачу документов в БТИ и у нотариуса.
журнал "Финанс" (http://www.finansmag.ru/)