Ситуация на рынке недвижимости.

[KALENDAR.RU]

Интересует прежде всего коммерческая недвижимость. Я так и не понял, цены падают или растут?
Слышу противоречивые рассказы: кто-то говорит о снижении цен, кто-то о том, что арендодатели перевели аренду в доллары.

У нас пока ничего не поменялось.

[Ефанов А.Е.]

У нас тоже без изменений, договор да весь 2009 год. Но судя по кол-ву рекламируемых площадей под аренду, цены падают. Например не далее как вчера на Ш. Энтузиастов видел рекламный щит с конкретными ценами (что кстати, вижу впервые). И цены были довольно низкими. Офис точно не помню, врать не буду, а склады/производства по 4 200 рублей метр/год.

[Ефанов А.Е.]

Хотя может это исключение, это ведь ш. ЭНТУЗИАСТОВ

[neo79]

ПО моим наблюдениям цены на офисы класов А, Б снижаются, производство нет, недавно искал 1000 квадратных метров под производство, ничего подходящего дешевле 6000 за метр в год нету., на текущем месте аренду никак не снизили.

[KALENDAR.RU]

Думаю, что с производством - сложнее. Арендодатель отлично понимает, что типография не может просто так взять и съехать, это дорого, долго и опасно. Поэтому арендодатель и чувствует себя спокойнее

[ochevidets]

Арендаторы офисной недвижимости требуют от собственников помещений снижения ставок. Арендодатели сопротивляются из последних сил, но их власть уже кончилась.

До недавнего времени вялотекущие переговоры с хозяевами помещений по поводу ставок аренды на офисные квадратные метры оставались занятием, мягко говоря, бесперспективным. Результат оказывался чаще всего вполне предсказуемым: дефицит площадей позволял арендодателям диктовать свои условия. Но теперь все иначе. На фоне кризиса сегмент коммерческой недвижимости в России постепенно превращается в рынок арендатора. Ставки уже двинулись вниз, хотя девелоперы и управляющие бизнес-центрами очень неохотно сдают позиции в последней попытке удержать цены, а некоторые пытаются даже плыть против рынка. Столкнувшись с оттоком арендаторов, они повышают ставки аренды для тех, кто остался. Воистину кризис рождает самые фантастические представления о том, как следует вести дела! О настоящем восстании арендаторов говорить пока рано, зато война нервов пылает вовсю. Одни отказываются платить по драконовским ставкам и грозятся освободить съемные офисы, обнаружив более выгодные предложения, другие делают вид, что не верят в готовность арендаторов сняться с насиженного места. Словом, лед тронулся.

Другой разговор

Не в силах выйти из образа диктаторов, некоторые девелоперы и владельцы офисных зданий забыли об элементарной логике. Пика антирыночная вакханалия достигла в ноябре, когда пришла пора перезаключать весьма распространенные в России краткосрочные договора аренды. Тут-то и оказалось, что некоторые арендодатели пытаются решить собственные проблемы за счет давних клиентов, поднимая стоимость квадратного метра в полтора, а то и в два раза. И это в условиях, когда вновь появляющиеся арендаторы уже получали значительные скидки в сопоставимых по качеству (а то и в тех же самых!) бизнес-центрах.

Эксперты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko вспоминают любопытную историю, приключившуюся в начале декабря. В столичном бизнес-центре, выкупленном несколькими собственниками, один арендодатель предлагал офисные блоки по 1 125 долларов за квадратный метр в год, тогда как другой — на том же этаже! — настаивал на цене аренды в 2 000 долларов. Мало того, по данным проведенного компанией исследования 108 столичных зданий, в которых имелись вакантные офисные площади классов А и B, в 36 случаях владельцы снизили ставки аренды на 10–20%, но в семи — наоборот, повысили!

Однако против рынка не пойдешь. Себе дороже. Большинство аналитиков фиксирует падение цен для новых арендаторов на рынке офисной и торговой недвижимости. И об этом должны знать все, кто ведет бизнес на съемных площадях.

— Арендные ставки в офисах упали примерно на 20%, в сегменте торговой недвижимости — на 10–25%, — утверждает руководитель департамента брокерских услуг компании Astera Наталья Давиденко. — Заявленная же в прайс-листах цена намного выше реальной.

«Цены на офисы по контрактам, заключаемым с новыми арендаторами, в декабре снизились на 10–15%, а в процессе переговоров такие арендаторы получали еще и дисконт в 5–10%, — подтверждает директор по развитию Prime City Properties Роман Чепцов. — Таким образом, к концу года арендовать офис можно было на 20–25% дешевле, чем летом». А управляющий партнер компании «Новое Качество» Михаил Гец добавляет: «Для наиболее дорогих офисов классов А и В+ величина совокупной скидки в конце декабря уже могла достигать 30%. А вот дисконт, предоставляемый на достаточно качественные офисные помещения менее высокого класса, оказывался ниже и колебался в пределах 15–20%». Мало того, по словам управляющего директора Praedium Oncor International Рубена Алчуджяна, в ряде случаев можно было добиться дисконта аж в 40%! Таким образом, по оценкам CWSR, ставки аренды в наступившем 2009 году на офисы класса А будут составлять в среднем 750-770 долларов за квадратный метр в год против прежних 1 000–1 200.

Причины снижения цен на арендуемые офисные площади очевидны. По данным Ирины Флоровой, заместителя директора отдела исследований и руководителя аналитического направления CB Richard Ellis, только за октябрь и ноябрь 2008 года объем сделок сократился вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2007-го, а доля вакантных площадей выросла с прежних 1–3 до 10–15%. И продолжает нарастать, поскольку арендаторы откладывают переезд или заключение новых договоров аренды на более поздний срок.




Один из главных вопросов — как именно торговаться с арендодателем. Прежде всего, эксперты советуют не требовать слишком уж значительного снижения ставок: минус 40-50% — это явный перебор даже в условиях глобальной экономической депрессии. «Если уровень цен до кризиса был рыночным, у арендаторов появляются неплохие шансы снизить ставки, — полагает Максим Полетавкин, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании RRG. — Думаю, со всеми основаниями можно выторговывать скидку в 10%».


При этом вряд ли есть смысл отправляться на серьезный разговор с арендодателем, не имея на руках конкретных цифр и отчетов, подтверждающих: прежняя ставка превышает среднерыночные показатели в том же районе или округе. Еще лучше, если арендатору удастся обнаружить несколько объектов аналогичного класса с вакантными площадями, выставляемыми по более низкой цене. Это может стать сильным козырем. Поняв, что арендатор провел маркетинговое исследование рынка и чуть ли не завтра готов переехать в более дешевый офис, владелец помещения с куда большей вероятностью пойдет на уступки.

Дополнительным аргументом в пользу арендатора может стать и его платежная история. «Девелоперы готовы уступать стабильным, вовремя платящим арендаторам», — напоминает Наталья Давиденко.

«Рынок работает на арендатора, поэтому «припугнуть» собственника отказом от аренды вполне можно. Это будет весьма эффективным ходом», — подтверждает Михаил Гец. При этом к переговорам полезно привлечь профессионалов, способных не только найти оптимальный вариант снижения ставки и улучшения условий аренды, но и подобрать эффективные аргументы, способные повлиять на арендодателя.



Взято здесь: